2015 gayrimenkulün dönüm noktası

Ä°stanbul Ä°nÅŸaatçılar DerneÄŸi (Ä°NDER) Yönetim Kurulu BaÅŸkanı Nazmi Durbakayım, konut fiyatlarındaki kar marjlarının son 2-3 yıldır tamamen azaldığını ve gelecek yıl bu marjların yüzde 5-7 aralığına kadar gerileyebileceÄŸini, bunda rekabetin artması kadar gayrimenkulün hammaddesi olan arsanın azalmasının da etkili olduÄŸunu söyledi.

Durbakayım, bir diÄŸer etkenin ise boÅŸ arsa/arazilerin azalması nedeniyle yeni projelerin yenileme ÅŸeklinde deÄŸeri daha da artan eski arsaların üzerine yükselmesi olduÄŸuna iÅŸaret ederek, "2015 yılı, gayrimenkul sektörü için çok önemli bir dönüm noktası olacak. Çünkü yılın tam ortasında önümüzdeki süreci belirleyecek önemli bir seçim var. Haziran başında yapılacak bu seçim sonucu Türkiye’nin geleceÄŸini belirleyeceÄŸi gibi hem Türkiye ekonomisine hem de inÅŸaat sektörünün geleceÄŸine ışık tutacak" diye konuÅŸtu.

Yerli ve yabancı alıcıların tavrının bu seçime endeksli olacağını belirten Durbakayım, gayrimenkul sektöründe yeni projeler ve satışların seçimden bir iki ay öncesinden tamamen "Bekle-Gör" pozisyonuna geçeceÄŸi öngörüsünde bulundu.

Durbakayım, 2015’in en az bir çeyreÄŸini yok edecek seçimin tek iyi tarafının, alt/üst yapı yatırımlarının ön plana çıkması olacağını dile getirerek, gerek Türkiye ekonomisindeki gerekse inÅŸaat sektöründeki büyümenin, son yılların en yüksek oranına yükseleceÄŸini ifade etti.

Bu büyümenin 2015’in ilk ve ikinci çeyreÄŸinde net olarak görüleceÄŸine iÅŸaret eden Durbakayım, seçim sonucuna göre bu büyüme oranının yılın diÄŸer dönemlerine etki edebileceÄŸini anlattı.

Durbakayım, bu büyümenin, konut satışlarından kaynaklandığını veya yeni proje satışlarına dayandığını söylemenin hayalperestlik olacağını belirterek, aynı ÅŸekilde gayrimenkul sektörüne çok büyük bir katkı saÄŸladığının da söylenemeyeceÄŸini vurguladı.

 "Konut kredisi hacmi temmuz 2014 itibariyle 115 milyar liraya ulaÅŸtı"

Nazmi Durbakayım, buna baÄŸlı olarak ekonomik verilerde yer alan inÅŸaat sektörünün genel büyümesinin 2014 sonu itibariyle yüzde 13-14 civarında olmasını beklediklerini açıkladı.

Yine 2015’in ilk yarısındaki senaryoya baÄŸlı olarak ise büyümenin yüzde 15’in üzerine çıkarak yüzde 20’lere dayanmasını beklediklerini ifade eden Durbakayım, ÅŸöyle devam etti:

"Ä°lk çeyrekteki büyümenin temelinde seçim öncesi yoÄŸunlaÅŸan yeni proje satışları rol oynarken, ikinci çeyrekte kamu yatırımların lokomotifliÄŸinde geçeceÄŸini düÅŸünüyorum. BilindiÄŸi gibi hükümetin hızlı ve istikrarlı büyüme modelinin lokomotifliÄŸini inÅŸaat sektörü yapıyor. Ancak siyasi ve ekonomik geliÅŸmelere bire bir baÄŸlı olan inÅŸaat sektörü baÅŸta faiz oranları olmak üzere makroekonomik verilere en çabuk tepki veren bir yapıya sahip.

Mesela ekim 2013’te yaÅŸanan konut kredisi faiz oranlarında gerileme, 2013 aralıkta yaÅŸanan siyasi gerilim nedeniyle tersine döndü ve faiz oranları aylık bazda yüzde 1’in üzerinde kapattı. DiÄŸer bir ifadeyle yıllık bazda faiz oranları 2013 ortalarında yüzde 8 iken 2013 sonunda yüzde 12 -13,8 seviyesine kadar yükseldi. TCMB'nin cari açığı ve enflasyonu düÅŸürme çabası nedeniyle, konut kredilerindeki bu oran 2014’ün ilk 8 ayında seyrini korudu. Ancak siyasi iradenin TCMB üzerindeki baskısı yılın ilk yarısının sonuna doÄŸru etkisini göstermeye baÅŸladı ve faiz oranları yüzde 1’in altına geriledi."

Konut kredisi faiz oranlarının, ÅŸu anda bankadan bankaya deÄŸiÅŸmekle birlikte minimum yüzde 0,9-1 arasında bulunduÄŸunu dile getiren Durbakayım, bu kapsamda konut kredisi hacminin ocak 2014'te 105 milyar liradan temmuz 2014 itibariyle 115 milyar liraya ulaÅŸtığı bilgisini verdi.

Konut kredisi faiz oranlarının inÅŸaat sektörü için çok önemli bir rol oynadığını belirten Durbakayım, 2013’ün tamamında yaklaşık bir milyon konut satıldığını, bu ticaretin yarıdan fazlasında banka kredisi kullanıldığını kaydetti.

  "DüÅŸük faizli krediler için gerçek anlamda mortgage sisteminin hayata geçmesi gerek"

Durbakayım, eÄŸer faiz oranları uygun olsaydı konut alımlarının tamamının krediyle alınacağına iÅŸaret ederek, 2013'ün ilk 6 ayında 569 bin konut satılırken, 2014'ün aynı döneminde 525 bin konut satıldığını, 2013 yılının ilk yarısında 245 bin kiÅŸi konut kredisi kullanırken, 2014 yılının ilk 6 ayında ise 166 bin 806 kiÅŸinin konut kredisi kullandığını aktardı.

DüÅŸük faizli kredilerin oluÅŸması için gerçek anlamda mortgage sisteminin hayata geçmesi gerektiÄŸinin altını çizen Durbakayım, TCMB'nin gecelik faizlerde yaptığı yüzde 0,75 oranındaki indirimin kredi faizleri için öncülük yapmasını umduklarını söyledi.

Konut kredisiyle konut alımlarının artarak devam etmesi için faizlerin de deÄŸiÅŸken olmaması gerektiÄŸine dikkati çeken Durbakayım, ÅŸunları kaydetti:

"Nitekim 'faizler düÅŸecek' denildiÄŸinde alıcılar beklemeye geçiyor ve bu durumda hem tüketici hem de üretici zarar görüyor. Seçim nedeniyle devletin Merkez Bankası üstündeki baskısının daha da artacağını, buna paralel olarak faiz oranlarının da yüzde 0,70 seviyelerine kadar gerileyeceÄŸini bekleyebiliriz.

DüÅŸük faizli konut kredilerinin devreye girmesi ise yeni konut alımlarını  tetikleyeceÄŸi gibi, yüksek faizli konut kredi kullanımlarının refinansmanı için fırsat olacaktır. Konut satışlarında durum öngörümüze uygun olarak bir milyona yakın bir rakamda gerçekleÅŸecektir diye düÅŸünüyorum. Bu satışların en az yarısının ilk satıştan olması kuvvetle muhtemel olacaktır."